Khi tiến hành xây dựng công trình, chủ sở hữu đất phải đảm bảo không được cản trở việc sử dụng đất của những người xung quanh. Trong trường hợp công trình xây dựng vi phạm/làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất bên cạnh thì phải chịu trách nhiệm pháp luật. 

Câu hỏi của gia chủ A: “Xin chào Luật sư. Hàng xóm liền kề nhà tôi đang thực hiện xây dựng mới căn nhà của họ. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà của họ đã làm cho cửa sổ tầng 1 nhà tôi bị lấp kín toàn bộ, vì vậy, ánh nắng, ánh sáng không thể thông qua cửa sổ để vào phòng khách nhà tôi. Tôi tự tìm hiểu quy định pháp luật về việc xây dựng nhà ở nhưng chưa có câu trả lời rõ ràng, vì vậy, tôi muốn Luật sư hỗ trợ, giải đáp cho tôi những vấn đề sau đây:

1. Nhà hàng xóm của tôi có được phép xây dựng nhà ở mà bịt cửa sổ nhà tôi hay không?

2. Có các cách nào để xử lý, giải quyết trường hợp này?

Xin chân thành cảm ơn.”

Dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành, luật sư đã giải đáp cho gia chủ A như sau:

Trước hết, việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng. Theo đó, một số điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014 mà chủ sử dụng đất buộc phải tuân thủ khi thực hiện xây dựng công trình như sau:

Một là, nếu công trình xây dựng là nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo bản vẽ, nội dung của giấy phép đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Việc cấp giấy phép xây dựng cũng phải đảm bảo đáp ứng quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hai là, người sử dụng đất được phép sử dụng đất trong ranh giới đất, khoảng không phía trên tính từ ranh giới đất và chiều sâu phía dưới lòng đất theo ranh giới thửa đất của mình (Điều 170 Luật Đất đai 2013).

Ba là, việc sử dụng đất phải đảm bảo không gây tổn hại đến việc sử dụng đất của những người sử dụng đất xung quanh (Điều 170 Luật Đất đai 2013). Theo đó, khi xây dựng nhà ở, công trình khác trên đất, chủ sử dụng đất phải đảm bảo không được cản trở, không làm tổn hại đến việc sử dụng đất của những người xung quanh.

Nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng có thể gây xích mích, mất tình làng nghĩa xóm (Ảnh minh hoạ)

Bốn là, trong trường hợp mở cửa đi, cửa sổ thì chủ sử dụng đất phải đảm bảo quy định của tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề – tiêu chuẩn thiết kế tại Điều 6 như sau:

6.4.3 Cửa đi, cửa sổ

6.4.3.1 Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

6.4.3.1 Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

6.4.3.2 Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chứ c năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

Do chưa tiếp cận đầy đủ thông tin từ vụ việc của gia chủ A nên luật sư tạm nhận định một số tình huống như sau:

Tình huống 1: Nhà hàng xóm vi phạm quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013

Pháp luật hiện nay quy định khi xây dựng nhà thì phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất khác. Việc xây dựng nhà của hàng xóm làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, tài sản trên đất của gia chủ A thì A có căn cứ để yêu cầu nhà hàng xóm phải có biện pháp khắc phục. Vậy nên, trong trường hợp này việc xây dựng công trình là nhà ở của hàng xóm có thể sẽ bị xử lý vi phạm.

Tình huống 2: Việc mở cửa sổ của gia đình gia chủ A chưa tuân thủ đúng quy định pháp luật

Cũng không loại trừ trường hợp, việc mở cửa sổ của gia chủ A không tuân thủ quy định tại tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 dẫn đến việc cửa sổ nằm ở vị trí giáp ranh giữa hai thửa đất, hay nói cách khác tường gia chủ A đã xây sát ranh giới đất của hai bên mà vẫn thực hiện mở cửa sổ. Lúc này, gia chủ A không có căn cứ để xác định việc xây dựng của nhà hàng xóm dẫn đến cửa sổ nhà A bị bịt kín là hành vi trái pháp luật hay hàng xóm có thể vẫn đang xây dựng đúng quy định pháp luật.

Tình huống 3: Hàng xóm không xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng được cấp/hoặc không tuân thủ quy định về xây dựng tại địa phương, đồng thời, việc mở cửa sổ của gia chủ A là đúng pháp luật.

Lúc này, việc xây dựng công trình là nhà ở khiến cửa sổ nhà bị bịt kín là trái quy định pháp luật, gia chủ A có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện,…) tiến hành xác minh, xử lý vi phạm hành chính (nếu có), bồi thường thiệt hại (nếu có yêu cầu).

Như vậy, từ những phân tích và căn cứ pháp luật đã nêu, chưa đủ thông tin để luật sư khẳng định việc xây dựng làm bịt kín cửa sổ nhà A của nhà hàng xóm là đúng hay sai quy định pháp luật.

Tuy nhiên, nếu việc xây dựng của nhà hàng xóm không tuân theo giấy phép xây dựng đã được cấp hoặc quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt dẫn đến cửa sổ (được xây dựng theo đúng quy định pháp luật) của nhà A bị bịt kín thì đây là hành vi vi phạm pháp luật, A có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Xử lý trường hợp xây nhà mà bịt cửa sổ nhà hàng xóm thế nào?

Căn cứ những phân tích nêu trên và quy định pháp luật hiện hành, luật sư cung cấp cách thức (tham khảo) để giải quyết vấn đề này như sau:

Bước 1: Xác minh sự việc

Trước hết, gia chủ cần phải xác minh hậu quả cửa sổ nhà mình bị bịt kín vì hành vi xây dựng nhà của hàng xóm có nguyên nhân do nhà hàng xóm đang vi phạm pháp luật về xây dựng hay chính gia chủ đang vi phạm. Từ đó có căn cứ để tiến hành xử lý theo quy định pháp luật.

Bước 2: Giải quyết vụ việc bằng cách tự hòa giải

Sau khi các bên đã xác định được lỗi vi phạm, mức độ vi phạm của mình thì có thể cùng thương lượng, thỏa thuận và thống nhất việc giải quyết. Ví dụ có thể như:

– Nếu cửa sổ bị bịt kín do nhà gia chủ A vi phạm pháp luật về xây dựng thì cần phải tìm cách tháo gỡ, khắc phục vấn đề của mình;

– Nếu cửa sổ nhà A bị bịt kín do nhà hàng xóm vi phạm pháp luật về xây dựng thì hai bên có thể thỏa thuận để nhà hàng xóm điều chỉnh lại kích thước, kết cấu…công trình xây dựng hoặc một cách khác để khắc phục hậu quả cho nhà gia chủ A.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết

Nếu các bên không thể tự mình giải quyết được tranh chấp thì có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc:

+ Xác minh vụ việc;

+ Xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, đất đai (nếu có). Quyết định xử lý vi phạm là cách thức giải quyết mà các bên cần tuân thủ;

+ Buộc bên vi phạm phải khắc phục hậu quả/bồi thường thiệt hại theo yêu cầu và theo quy định pháp luật hiện hành;

Một số cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết, xử lý vụ việc:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình;

+ Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có công trình (nếu bạn lựa chọn việc giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự);

+ Thanh tra xây dựng các cấp;

Như vậy, để giải quyết vấn đề của mình, gia chủ A cần xác minh tính hợp pháp, đúng luật của việc xây dựng công trình của nhà hàng xóm trước khi tiến hành giải quyết theo cách mà luật sư đã nêu trên