Ngày 18/10/2024 báo Công An TP Đà Nẵng đưa tin "Nên để thừa kế hay tặng cho sổ đỏ cho con?" nội dung chính như sau:

*Luật sư Đặng Văn Vương – Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Thủ tục sang tên “sổ đỏ” (hay còn gọi là “sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”) là cách gọi quen thuộc của người dân khi thực hiện việc đăng ký biến động trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, việc tặng cho hay để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con cái đều là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa là chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ cha mẹ sang cho con cái. Để lựa chọn phương thức phù hợp khi sang tên sổ đỏ cho con, trước hết cần phải hiểu rõ bản chất của từng loại hình giao dịch này.

Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là gì?

1. Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản. Việc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp bác An chọn phương thức thừa kế để chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho con trai, việc lập di chúc sẽ giúp thể hiện rõ ràng ý chí và mong muốn của người lập di chúc hơn so với việc thực hiện thừa kế theo pháp luật. Khoản 1 Điều 611, Điều 624, Điều 627, Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc sang tên sổ đỏ cho con cái thông qua hình thức để thừa kế bằng di chúc như sau:

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Điều 627. Hình thức của di chúc

Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Điều 643. Hiệu lực của di chúc

1. Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.

Theo các quy định trên, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm định đoạt tài sản của mình cho người khác sau khi qua đời. Hình thức di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Nếu cha mẹ muốn lập di chúc để lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con thì ưu tiên lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo điều kiện hợp pháp của di chúc, hạn chế các tranh chấp phát sinh trong tương lai. Di chúc chỉ có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế, hay nói cách khác, kể từ thời điểm người lập di chúc qua đời. Như vậy, khi lập di chúc để lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho con thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà vẫn là của cha mẹ. Người con được chỉ định thừa kế trong di chúc được quyền hưởng thừa kế và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ chỉ khi cha mẹ qua đời.

2. Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của tặng cho tài sản. Điều 457 và khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên, việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được hiểu là việc người sử dụng đất, sở hữu nhà ở chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của mình cho người khác mà không yêu cầu bất kỳ khoản thanh toán nào và bên nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất này. Việc tặng cho quyền sử dụng đất không yêu cầu đền bù, nghĩa là bên chuyển giao quyền sử dụng đất không đòi hỏi bên nhận tặng cho phải hoàn trả bất kỳ lợi ích nào.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản (Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất) có công chứng hoặc chứng thực và phải được thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm bên nhận tặng cho hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai. Như vậy, khác với thừa kế, sang tên sổ đỏ theo hình thức lập hợp đồng tặng cho được thực hiện khi cha mẹ còn sống hoặc đã qua đời.

Một số điểm giống nhau và khác nhau giữa thừa kế và tặng cho

2.1. Điểm giống nhau

a. Điều kiện để tặng cho và để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con cái

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở, nhà ở gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

Trong thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

b. Miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính, việc tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ và con cái được miễn thuế thu nhập cá nhân. Bên cạnh đó, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa cha, mẹ và con cái cũng thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ.

2.2. Điểm khác nhau

Để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở	Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện khi cha mẹ qua đời.	- Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thể được hoàn tất trong thời gian ngắn sau khi ký Hợp đồng tặng cho, cho phép con cái nhận tài sản khi cha mẹ còn sống
- Khi để lại thừa kế theo di chúc, cha mẹ có thể sửa đổi nội dung hoặc thay di chúc theo mong muốn. Trong trường hợp con không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc bổn phận của người con, cha mẹ có thể thay đổi di chúc, bao gồm việc thay đổi người thừa kế hoặc phần di sản được thừa kế.	- Sau khi việc tặng cho tài sản có hiệu lực, cha mẹ sẽ mất quyền sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã tặng cho, đồng thời không thể yêu cầu hoàn lại tài sản, trừ trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu hoặc người con vi phạm các điều kiện đã cam kết trong hợp đồng tặng cho có điều kiện. - Trong trường hợp có nhiều con cái thì việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thể gây ra những mâu thuẫn, bất hòa không đáng có giữa các thành viên trong gia đình.
- Có thể xuất hiện người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. Để đảm bảo tính nhân văn trong quan hệ thừa kế, Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định những người sau (Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; và Con thành niên mà không có khả năng lao động) vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản.	- Chỉ có người nhận tặng cho trong hợp đồng được quyền nhận tài sản.

Kết luận

Như vậy, việc để lại thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái đều có những đặc điểm riêng. Việc lựa chọn phương thức nào không nên phụ thuộc vào yếu tố tiện lợi hay chi phí thấp hơn, mà phải dựa vào nguyện vọng và mong muốn thực tế của cha mẹ. Bác An nên cân nhắc các đặc điểm cơ bản của từng phương thức trên để đưa ra quyết định cuối cùng phản ánh đúng ý định và nhu cầu cá nhân của mình.

Trước đó, ngày 11/12/2022 báo Dân Trí đưa tin "Sang tên sổ đỏ cho con cái, anh chị em: Nên bán hay tặng, cho?" nội dung chính như sau:

Điểm giống nhau giữa tặng, cho và chuyển nhượng nhà đất

Về điều kiện sang tên, theo quy định, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giống nhau.

Điều kiện này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, người thực hiện phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ khi được đăng ký vào sổ địa chính theo khoản 3 điều 188 Luật Đất đai 2013. Khác với các giao dịch thông thường khác, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký sang tên: Hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ như:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

Ngoài hồ sơ thì nơi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện và thời gian thực hiện giữa chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giống nhau.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khi tặng cho quyền sử dụng đất: Điểm d, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân giữa một số đối tượng (Ảnh: IT)

Điểm khác nhau giữa chuyển nhượng và tặng, cho nhà đất

Để biết nên bán hay tặng cho khi sang tên sổ đỏ cho người thân cần phải nắm rõ những điểm khác nhau để từ đó nhận thấy ưu và nhược điểm của từng phương án như sau:

Về thuế thu nhập cá nhân: Mặc dù có điểm chung là được miễn thuế thu nhập cá nhân với một số đối tượng như trên. Tuy nhiên, trường hợp không được miễn thuế thì mức thuế phải nộp sẽ có sự khác nhau, cụ thể:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- Khi tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất - 10 triệu đồng)

Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng, cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).

Khi chuyển nhượng thì người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay.

Còn khi tặng, cho thì người nhận tặng, cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác.

Về lệ phí trước bạ: Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022 của Chính phủ quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa các nhóm đối tượng kể trên được miễn lệ phí trước bạ. Nhưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng trên sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.

Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất là người nộp lệ phí trước bạ nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Ngoài điểm khác nhau cơ bản về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì trường hợp tặng, cho quyền sử dụng đất người tặng cho có thể "chi phối" việc sử dụng đất của người nhận tặng cho bằng việc tặng cho có điều kiện.

Như vậy có thể thấy việc tặng, cho có nhiều ưu điểm hơn vì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Trên thực tế các phương án phổ biến nhất triển khai như sau:

- Nếu giữa cha, mẹ với con thì chủ yếu là tặng, cho.

- Nếu sang tên sổ đỏ giữa anh, chị, em ruột với nhau thì chủ yếu là chuyển nhượng.